Пожарная безопасность для арендаторов: обязанности, договор и подготовка помещения

По статье 38 Федерального закона № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» ответственность за нарушение требований ПБ несут лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, — то есть и собственник, и арендатор. По общему правилу (статьи 210 и 616 Гражданского кодекса) арендатор отвечает за пожарную безопасность в границах своего помещения и своей деятельности, а собственник — за здание в целом, капитальные конструкции и общее имущество. Но это распределение диспозитивно: его можно перераспределить договором аренды, и именно текст договора инспектор и суд читают первым.

Нет. Договор перераспределяет обязанности между сторонами, но не отменяет ответственность каждой перед государством. Верховный Суд РФ (постановление № 304-АД14-334) подтвердил: возложение обязанностей по ПБ на арендатора не освобождает арендодателя от установленной законом обязанности соблюдать требования ПБ. На практике инспектор ГПН может привлечь к ответственности обе стороны одновременно — каждую за нарушение в её зоне.

Если договор не предусматривает иного, к арендатору обычно относятся: назначение ответственного за ПБ, противопожарный инструктаж работников и его журнал, содержание эвакуационных путей и выходов внутри помещения, наличие и исправность первичных средств пожаротушения (огнетушителей), соблюдение противопожарного режима (электробезопасность, места для курения, хранение). Конкретный перечень зависит от того, что физически находится в вашем помещении и что сказано в договоре.

По умолчанию — за здание как объект: несущие конструкции и их огнестойкость, общие пути эвакуации и лестничные клетки, системы противопожарной защиты здания (пожарная сигнализация, оповещение, дымоудаление в общих зонах), наружное и внутреннее противопожарное водоснабжение. Основание — бремя содержания имущества собственником (статья 210 ГК РФ) и обязанность капитального ремонта (статья 616 ГК РФ). Часть этих зон договором может быть передана арендатору — тогда отвечает он.

Перед въездом важно зафиксировать исходное состояние: проверить эвакуационные выходы, работоспособность сигнализации и оповещения, наличие планов эвакуации и разграничить в договоре, кто за что отвечает, — чтобы не получить чужие нарушения «в наследство». Перед проверкой МЧС акцент на комплектности документов (приказ, инструкция, журнал инструктажей), фактическом состоянии путей эвакуации и средств пожаротушения в вашем помещении. Первое — про распределение ответственности, второе — про доказуемость того, что в вашей зоне всё исправно.

Минимальный комплект по ППР № 1479: приказ о назначении ответственного за пожарную безопасность; инструкция о мерах пожарной безопасности (требования к её содержанию — в разделе XVIII ППР); программы и журнал учёта противопожарных инструктажей (форма по приказу МЧС № 806). При единовременном пребывании 50 и более человек добавляется план эвакуации. Состав уточняется под конкретное помещение и вид деятельности.

По части 1 статьи 20.4 КоАП РФ (в редакции 2025 года) штраф для юридического лица — от 300 000 до 400 000 рублей, для должностного лица — от 20 000 до 30 000 рублей, для ИП — от 40 000 до 60 000 рублей. При особом противопожарном режиме и на объектах повышенного риска суммы выше, а если нарушение привело к пожару с вредом здоровью — для юрлица вплоть до 1–2 млн рублей. Конкретный размер определяет суд или инспектор с учётом смягчающих и отягчающих обстоятельств.

Зависит от договора. Если сигнализация и оповещение смонтированы в вашем помещении и договор относит их к зоне арендатора, поддерживать их в исправном состоянии и обслуживать обязаны вы. Работы по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту систем противопожарной защиты выполняет организация с лицензией МЧС. Если системы общедомовые — это, как правило, зона собственника или управляющей компании.

За общие зоны (коридоры, лестницы, входные группы, общие эвакуационные выходы) обычно отвечает собственник здания или управляющая компания. По разъяснениям МЧС ответственное лицо в помещениях общего пользования определяется индивидуально и может быть как собственником, так и арендатором, если такая обязанность прямо предусмотрена договором. За своё арендуемое помещение в любом случае отвечает арендатор.

Если по договору аренды все системы здания (сигнализация, оповещение, дымоудаление, водопровод) и их обслуживание остаются за собственником или управляющей компанией, а в вашем помещении нет отдельных систем, — заниматься СПЗ вам не нужно. Тогда зона арендатора сводится к документам, инструктажу персонала, содержанию эвакуационных путей и первичным средствам пожаротушения. Чтобы точно понять границу, нужен аудит помещения и договора.

Сформулировать пункты можно, но универсального шаблона «вставь этот текст в договор» не существует: распределение зависит от конкретного здания, состава систем и общего имущества. Мы проводим аудит и готовим матрицу ответственности и чек-лист пунктов, а итоговые юридические формулировки в договоре согласует ваш юрист. Так вы получаете технически корректное разграничение, не подменяя юридическую консультацию.

Запросите у арендодателя документы на системы противопожарной защиты здания и их обслуживание, уточните класс функциональной пожарной опасности и категорию помещения, осмотрите эвакуационные выходы и пути, проверьте наличие планов эвакуации и состояние первичных средств. Зафиксируйте в договоре, кто отвечает за каждую зону и кто устраняет уже имеющиеся нарушения, — иначе они станут вашими.

Если вы арендуете производственное или складское помещение, оно должно иметь определённую категорию по взрывопожарной и пожарной опасности, а на дверях — соответствующие знаки. Категорирование влияет на требования к системам, отделке и эвакуации. Для офисов и торговых помещений категория обычно не определяется, но класс функциональной пожарной опасности учитывать нужно. Что требуется именно вашему помещению, покажет обследование.

Материал основан на действующих нормативных документах: Федеральный закон № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (ст. 38), Правила противопожарного режима (постановление Правительства РФ № 1479), статья 20.4 КоАП РФ, статьи 210 и 616 Гражданского кодекса РФ, разъяснения МЧС России и практика Верховного Суда РФ. Информация актуальна на 2026 год. Конкретное распределение ответственности зависит от условий вашего договора аренды, поэтому финальные юридические формулировки согласуйте с юристом.